A Câmara dos Deputados aprovou no último dia 10 de julho um projeto de lei complementar que regulamenta a reforma tributária, conhecida como PLP 68/2024, e agora o próximo passo na tramitação dessa proposta será sua análise e votação no Senado, que pode elevar os preços de imóveis após transição para novo sistema de impostos.

De acordo com levantamento feito pela CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção, hoje a carga tributária que incide sobre o setor imobiliário varia entre 6,4% e 8%. Mas, de acordo com o texto do projeto aprovado, as operações com imóveis estarão sujeitas à alíquota de 26,5%.

“Associações e entidades do mercado imobiliário entendem que os dois redutores de alíquota previstos no texto pela Câmara dos Deputados não serão suficientes para amenizar a diferença entre a alíquota atual paga pelo setor e a nova que será definida ao fim da reforma”, explica Angel Ardanaz, advogado na Ardanaz Sociedade de Advogados e Professor Universitário nas disciplinas de Direito Empresarial e Direito Tributário.

Para a CBIC o aumento pode ser de até 51,7% na tributação sobre operações de compra e venda e de até 136,2% no de aluguéis. O valor dos impostos pagos em uma compra ou venda de imóveis pode chegar a 20,9% do custo do bem.

Importante destacar que as mudanças não são imediatas. O projeto de regulamentação precisa passar pelo Senado Federal e, se aprovado, só entra em vigor em 2033. Além disso o texto também dispõe de dois redutores, que servem para ajustar a carga tributária na operação evitando, assim, a cumulatividade.

“Essas futuras mudanças mostram como é importante contar com uma assessoria jurídica imobiliária e urbanística para atuar em processos de aquisição e alienação de propriedades e na estruturação de negócios imobiliários de toda ordem”, alerta Ardanaz.

Construtoras e incorporadoras atualmente podem ser beneficiadas por um RET – Regime Especial de Tributação que limita em 4% a tributação sobre o faturamento na venda de frações de terreno ou construção de condomínios, considerando os IRPJ – Imposto de Renda Pessoa Jurídica, CSLL – Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido, PIS – P Programa de Integração Social e Cofins – Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social.

Todas essas cobranças de impostos, quando somada ao ISS – Imposto Sobre Serviços, que varia conforme o município e em geral fica em torno de 5%, a carga tributária total chega a 9%. Mesmo fora do RET, a construção civil recolhe atualmente 3,65% de PIS e Cofins. Com o ISS, a tributação sobre bens e serviços para o segmento chega hoje a, no máximo, 8,65%.

Caso o projeto de lei complementar PLP 68/2024 aprovado na Câmara seja mantido pelo Senado, os tributos PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS serão substituídos pelos IBS – Imposto sobre Bens e Serviços e CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços, que terão alíquota total estimada em 26,5%.

“Os cenários valem para empreendimentos novos, comercializados por construtoras ou incorporadoras. No caso de venda de imóveis por pessoas físicas que não tem o comércio imobiliário como principal fonte de renda, incide o IRPF – Imposto de Renda Pessoa Física sobre ganho de capital”, finaliza Ardanaz.

Os novos impostos sobre o consumo IBS e CBS devem incidir, por exemplo:

• Na alienação de bens imóveis (quando o imóvel é usado como garantia);
• Na cessão ou transferência de direitos reais sobre bens imóveis que estejam sujeitos a encargos ou despesas;
• Na locação, cessão onerosa ou arrendamento (aluguel com direito de compra do bem posteriormente) de bem imóvel;
• Nos serviços de administração e intermediação de bem imóvel; e
• Nos serviços de construção.

Nesse caso, há descontos no IBS e CBS de:

• 40% em operações com bens imóveis (que tende a ser cobrado principalmente de incorporadoras e construtoras);
• 60% em operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.